Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku pre občanov Česka – postup

Kysuce sú pre kupujúcich z Moravskoslezského a Zlínskeho kraja prirodzenou voľbou: z Třinca je Čadca za pol hodinu, z Frýdku-Místku za 45 minút, z Ostravy za hodinu, a ceny chát, chalúp a domov sú výrazne nižšie než v Beskydách na českej strane. Právne prostredie je podobné, ale nie rovnaké. V článku zhŕňame, ako kúpa na Slovensku prebieha, čo je iné než v Česku a ako vám s tým pomôžeme – komunikujeme po česky a väčšinu krokov vybavíme na diaľku.

Môže občan Česka kupovať na Slovensku?

Áno, bez obmedzení. Devízový zákon nerozlišuje medzi občanmi Slovenska a ostatných štátov EÚ: môžete kúpiť byt, dom, chatu, stavebný pozemok aj lúku či les. Nepotrebujete trvalý pobyt, slovenské rodné číslo ani slovenskú spoločnosť. Do katastra sa zapíšete s identifikáciou dátumom narodenia a adresou v Česku. Pri kúpe lesného pozemku platí len všeobecná povinnosť rešpektovať predkupné právo spoluvlastníkov, rovnaká pre všetkých.

Čo je na Slovensku iné než v Česku

Oblasť	Slovensko	Česko (pre porovnanie)
Mena	euro	koruna – kurzové riziko pri hypotéke v CZK
Daň pri nadobudnutí	žiadna	žiadna (zrušená 2020)
Poplatok za vklad	50 € elektronicky, 100 € listinne; zrýchlene 150 / 300 €	2 000 Kč
Lehota katastra	do 30 dní, zrýchlene do 15 dní	20-dňová ochranná lehota + rozhodnutie
Podpis predávajúceho	úradne osvedčený alebo zmluva autorizovaná advokátom	úradne osvedčený
Daň z nehnuteľností	ročne obci, priznanie do 31. januára po kúpe	ročne, priznanie do 31. januára
Energetický certifikát	povinný pri predaji budovy, výnimka pre malé rekreačné stavby	obdobná povinnosť
Evidencia skutočných majiteľov	len pri firmách	len pri firmách

Zásadný rozdiel je v katastri: slovenský kataster zapisuje vlastníctvo na základe rozhodnutia o povolení vkladu, ktoré vydá v lehote do 30 dní (zrýchlené konanie do 15 dní). Kým vklad nie je povolený, vlastníkom je predávajúci – preto sa kúpna cena skladá do úschovy a uvoľní až po povolení vkladu.

Druhý rozdiel je rozdrobenosť vlastníctva pozemkov. Na Kysuciach je bežné, že pozemok pod chalupou vlastní dvadsať ľudí v zlomkových podieloch, z ktorých časť je neznáma alebo zomrelá. Český kupujúci to zo svojho katastra nepozná. Pred kúpou vždy skontrolujeme list vlastníctva aj katastrálnu mapu a povieme vám, či je nehnuteľnosť právne „čistá“ – ako to robíme, opisujeme v článku o liste vlastníctva.

Postup kúpy krok za krokom

1. Výber a obhliadka

Ponuku nájdete v sekcii domy na predaj; chaty a chalupy sú označené samostatne. Ak nemôžete pricestovať, urobíme obhliadku za vás – naživo s videoprenosom, s detailnými fotografiami, záznamom z dronu a meraním. Pri vážnom záujme odporúčame aspoň jednu osobnú obhliadku; cesta z Ostravy trvá hodinu.

2. Právna kontrola

Skontrolujeme list vlastníctva, ťarchy, prístup k nehnuteľnosti, zápis stavby, územný plán a pri chatách tiež pripojenie na elektrinu, vodu a stav prístupovej cesty v zime. Dostanete písomný súhrn v češtine alebo slovenčine.

3. Rezervačná zmluva

Podpisom rezervačnej zmluvy a zložením rezervačného poplatku (zvyčajne 3 000 – 5 000 €) sa nehnuteľnosť stiahne z ponuky. Zmluvu podpíšete elektronicky, poplatok prevediete v eurách na náš osobitný účet. Ak vám banka úver preukázateľne zamietne, poplatok dostanete späť. Podrobnosti v článku o rezervačnej zmluve a úschove.

4. Financovanie

• Vlastné prostriedky – najjednoduchšia cesta; prevod v eurách zo slovenského alebo českého účtu, pozor na kurz a poplatky banky.
• Slovenská hypotéka – niektoré slovenské banky financujú občanov Česka s príjmom v korunách; pravidlá NBS platia rovnako (LTV spravidla do 80 %, DTI 8-násobok ročného príjmu), banka však príjem v cudzej mene zvyčajne kráti a vyžaduje účet na Slovensku. Pozrite článok o hypotéke v roku 2026.
• Český úver zabezpečený nehnuteľnosťou v Česku – častá cesta pri chatách, keďže české banky zahraničnú nehnuteľnosť ako zábezpeku spravidla neprijímajú.

5. Kúpna zmluva

Pripraví ju spolupracujúca advokátska kancelária podľa slovenského práva (zákon č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník, a katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z.). Zmluva je v slovenčine; na požiadanie pripravíme český pracovný preklad, kataster ho však nevyžaduje – slovenčina a čeština sú si natoľko blízke, že úradný preklad nie je potrebný. Podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený; váš podpis ako kupujúceho osvedčený byť nemusí, banka ho však pri hypotéke zvyčajne vyžaduje. Podpis môžete osvedčiť u českého notára – osvedčenie sa na Slovensku uznáva bez apostily na základe zmluvy medzi ČR a SR o právnej pomoci.

6. Úschova kúpnej ceny

Kúpnu cenu zložíte do notárskej, advokátskej alebo bankovej úschovy. Predávajúcemu sa uvoľní až po povolení vkladu vo váš prospech. Nikdy neplaťte priamo predávajúcemu pred vkladom.

7. Vklad do katastra

Návrh na vklad podáme elektronicky (poplatok 50 €, zrýchlene 150 €). Po povolení vkladu ste vlastníkom; kataster vám rozhodnutie doručí poštou na adresu v Česku alebo do elektronickej schránky, ak ju máte.

8. Prevzatie a formality

Nehnuteľnosť prevezmete podľa preberacieho protokolu s odpismi meračov. Potom treba prepísať elektrinu (na Kysuciach Stredoslovenská distribučná), prípadne vodu a plyn, a do 31. januára podať obci priznanie k dani z nehnuteľností. Pri chate bez trvalého pobytu obec vyrubuje aj poplatok za komunálny odpad.

Dane pre českého vlastníka

• Pri kúpe: žiadna daň.
• Ročne: daň z nehnuteľností obci – pri chate alebo dome na Kysuciach rádovo desiatky eur.
• Prenájom: príjem z prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku sa zdaňuje na Slovensku (podanie daňového priznania, oslobodenie do 500 € ročne); v Česku sa uvedie v priznaní a uplatní metóda podľa zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia (č. 238/2003 Z. z.).
• Neskorší predaj: na Slovensku oslobodený po 5 rokoch vlastníctva, inak 19 % (25 %) + zdravotné odvody, ak ste poistencom slovenskej poisťovne – pri českom poistencovi sa slovenské odvody neplatia. Podrobne v článku o daniach pri predaji.

Daňové otázky pri vyšších sumách konzultujte s daňovým poradcom na oboch stranách hranice.

Kde na Kysuciach kupujú Česi

• Skalité, Čierne a Svrčinovec – priamo pri hranici s Jablunkovskom, domy aj chalupy, dochádzanie do Třinca do 30 minút.
• Oščadnica – chaty a apartmány pri lyžiarskom stredisku Veľká Rača.
• Makov a horné Kysuce – chalupy a zruby pod Javorníkmi, cez Bumbálku 15 minút od Velkých Karlovic.
• Čadca – byty pre tých, ktorí pracujú v Třinci a chcú bývať lacnejšie.

Ako vám pomôžeme

Zakladatelia našej kancelárie sú právnici s desaťročnou praxou, s českými klientmi pracujeme bežne a komunikujeme po česky. Obhliadky na diaľku, právnu kontrolu, zmluvy, úschovu, kataster aj prepis energií vybavíme za vás; na Slovensko pricestujete v ideálnom prípade dvakrát – na obhliadku a na prevzatie. Ak hľadáte konkrétny typ nehnuteľnosti, môžeme pre vás pracovať aj na základe zmluvy o sprostredkovaní kúpy.

Napíšte nám, čo hľadáte a v akom rozpočte – odpovieme do jedného pracovného dňa. Kontakt