Ceny nehnuteľností na Kysuciach a v Žiline 2026 – prehľad

„Za koľko sa to predá?“ je otázka, na ktorú v inzercii nájdete len polovicu odpovede – ponukové ceny. V tomto prehľade zhŕňame orientačné ceny bytov, domov, pozemkov a nájmov v obciach, kde pôsobíme, na jeseň 2026, vysvetľujeme rozdiel medzi ponukovou a predajnou cenou a opisujeme, čo ceny v regióne ťahá hore a dole. Prehľad aktualizujeme štvrťročne; čísla sú orientačné a slúžia na prvú predstavu, nie ako ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti.

Odkiaľ čísla pochádzajú

Vychádzame z troch zdrojov: z vlastnej evidencie ponukových cien na hlavných realitných portáloch, ktorú vedieme pre každú obec, z realizovaných predajov našej kancelárie a spolupracujúcich kancelárií a z verejných štatistík – cenovej mapy NBS a údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Oficiálna štatistika pracuje s krajmi a väčšími mestami; pre obce ako Raková alebo Skalité verejné dáta neexistujú, preto sú naše čísla pre menšie obce odhadom z nižšieho počtu obchodov a treba ich brať s rezervou.

Ponuková verzus predajná cena

Inzerovaná cena je východisko na rokovanie. V našej praxi sa byty na Kysuciach predávajú o 5 – 10 % pod ponukovou cenou, domy o 5 – 15 % a chaty aj viac, ak boli nadhodnotené. Pri správne ocenenej nehnuteľnosti je rozdiel minimálny; pri predraženej sa cena niekoľkokrát znižuje a konečný výsledok býva horší, než keby bola cena od začiatku realistická. Všetky čísla nižšie sú ponukové ceny.

Byty – orientačné ceny za m² (jeseň 2026)

Mesto	Priemer ponukových cien	Typické rozpätie	3-izbový byt 65 – 75 m²
Žilina	2 900 €/m²	2 300 – 3 800 €/m²	190 000 – 260 000 €
Kysucké Nové Mesto	2 500 €/m²	2 100 – 2 900 €/m²	150 000 – 190 000 €
Bytča	2 300 €/m²	2 000 – 2 700 €/m²	140 000 – 175 000 €
Čadca	2 200 €/m²	2 000 – 2 800 €/m²	130 000 – 160 000 €
Krásno nad Kysucou	1 900 €/m²	1 700 – 2 200 €/m²	115 000 – 145 000 €
Oščadnica	1 800 €/m²	1 600 – 2 100 €/m²	110 000 – 140 000 €
Turzovka	1 600 €/m²	1 400 – 1 900 €/m²	95 000 – 125 000 €

Čo cenu bytu posúva: zateplenie domu a výška zálohových platieb, poschodie a výťah (byty na najvyšších poschodiach bez výťahu sú o 5 – 10 % lacnejšie), stav (kompletne zrekonštruovaný byt má prirážku 15 – 25 % oproti pôvodnému stavu, nie však celú hodnotu rekonštrukcie), loggia alebo balkón, orientácia a vzdialenosť od stanice a škôl. V Čadci sú najžiadanejšie Žarec a centrum, najširšia ponuka je na Kýčerke – podrobnosti nájdete na stránke Reality Čadca. V Kysuckom Novom Meste ceny ťahá Schaeffler a dochádzanie do Žiliny, v Žiline novostavby a nedostatok bytov v širšom centre.

Rodinné domy – orientačné ceny (jeseň 2026)

Lokalita	Dom na rekonštrukciu	Dom v dobrom stave	Novostavba
Žilina a okolie	150 000 – 200 000 €	250 000 – 350 000 €	350 000 – 500 000 €
Kysucké Nové Mesto	100 000 – 130 000 €	160 000 – 220 000 €	250 000 – 330 000 €
Bytča	110 000 – 140 000 €	170 000 – 230 000 €	280 000 – 380 000 €
Čadca	90 000 – 120 000 €	150 000 – 200 000 €	250 000 – 350 000 €
Oščadnica, Krásno	70 000 – 100 000 €	140 000 – 180 000 €	220 000 – 290 000 €
Raková, Svrčinovec, Staškov	60 000 – 90 000 €	110 000 – 160 000 €	190 000 – 250 000 €
Skalité, Čierne, Turzovka	50 000 – 80 000 €	100 000 – 150 000 €	180 000 – 230 000 €
Makov a horné Kysuce	40 000 – 70 000 €	80 000 – 130 000 €	170 000 – 220 000 €

Pri domoch rozhoduje viac než pri bytoch prístup (spevnená cesta, zimná údržba), právny stav pozemkov (dom na rozdrobených parcelách „E“ sa predáva ťažko a lacnejšie), vykurovanie (plyn alebo tepelné čerpadlo verzus tuhé palivo) a poloha v obci – dom pri hlavnej ceste v doline má iný okruh kupujúcich než dom v osade. Chaty a chalupy sú samostatná kategória, ktorej sa venujeme v článku o predaji chaty alebo chalupy.

Stavebné pozemky

Lokalita	Orientačná cena
Žilina a prímestské obce	100 – 180 €/m²
Kysucké Nové Mesto, Bytča	55 – 90 €/m²
Čadca a Oščadnica	50 – 90 €/m²
Krásno, Raková, Svrčinovec	35 – 55 €/m²
Skalité, Čierne, Staškov, Turzovka	30 – 50 €/m²
Makov a horné Kysuce	20 – 40 €/m²

Ceny platia pre pozemky s prístupom z verejnej cesty a sieťami na hranici. Lúky a lesy mimo zastavaného územia stoja jednotky eur za m². Na Kysuciach je ponuka stavebných pozemkov veľmi obmedzená svahovitým terénom a rozdrobeným vlastníctvom, preto dobre pripravený pozemok s územným rozhodnutím dosahuje hornú hranicu rozpätia.

Prenájom – 2-izbový byt mesačne

Žilina 650 – 800 €, Kysucké Nové Mesto 520 – 650 €, Čadca a Bytča 450 – 620 €, Krásno a Oščadnica 400 – 500 €, Turzovka a pohraničné obce 350 – 450 €. Ceny sú bez energií. Nájomný trh v Čadci ťahá nemocnica, školy a stavba D3, v Kysuckom Novom Meste priemyselný park, v Žiline univerzita a firmy. Hrubý výnos z prenájmu bytu v Čadci vychádza orientačne na 4 – 5 % ročne pred nákladmi a daňou.

Čo ceny v regióne ťahá hore a dole

Hore: úrokové sadzby hypoték okolo 3,5 – 4 % (oproti 4,5 – 5 % v rokoch 2023 – 2024) – pozrite článok o hypotéke v roku 2026; dostavba diaľnice D3 medzi Žilinou a Čadcou, ktorá skráti dochádzanie do Žiliny; minimálna nová výstavba bytov na Kysuciach; rastúci záujem kupujúcich z Česka v pohraničných obciach; rodiny, pre ktoré sú žilinské ceny priveľmi vysoké a hľadajú v Kysuckom Novom Meste, Bytči a Čadci.

Dole alebo na mieste: úbytok obyvateľov okresu Čadca a odchod mladých do Žiliny, Bratislavy a Česka; veľká ponuka starších domov v osadách bez kupujúcich; vyššie náklady na energie, ktoré znevýhodňujú nezateplené domy; vzdialenosť odľahlých obcí od práce a služieb.

Čo z toho vyplýva pre predávajúceho

1. Nastavte cenu podľa realizovaných predajov na vašom sídlisku alebo v obci, nie podľa najdrahšieho inzerátu v okolí.
2. Byt v pôvodnom stave nerenovujte „na predaj“; investícia sa spravidla nevráti celá. Upracte, opravte drobnosti, zabezpečte dobré fotografie.
3. Pri dome vyriešte právny stav pozemkov a prístupu pred inzerciou – zvýši to cenu aj okruh kupujúcich.
4. Počítajte s rokovaním o cene 5 – 10 %; nastavenie ceny tesne nad cieľ je rozumné, 20 % nad cieľ škodí.
5. Pri pohraničných obciach inzerujte aj v Česku a Poľsku.

Ako cenu nastavujeme my a ako prebieha celý predaj, opisujeme v článku ako predať byt v Čadci. Náklady predaja vrátane provízie zhŕňa článok o provízii realitnej kancelárie.

Chcete vedieť presnú cenu vašej nehnuteľnosti?

Tabuľky dávajú prvú predstavu, konkrétny byt alebo dom však oceníme podľa skutočných predajov v jeho bezprostrednom okolí – zadarmo a do jedného pracovného dňa. Vyžiadajte si nezáväzné ocenenie.