Provízia realitnej kancelárie – koľko stojí predaj nehnuteľnosti

„Koľko ma to bude stáť?“ je prvá otázka, ktorú od predávajúcich počujeme. Odpoveď nie je len provízia. Predaj bytu alebo domu má aj ďalšie náklady – správne poplatky, úschovu, energetický certifikát, prípadne dane. V tomto článku ich rozoberáme jednu po druhej, s orientačnými sumami platnými v roku 2026, a vysvetľujeme, kto čo platí.

1. Provízia realitnej kancelárie

Na slovenskom trhu sa provízia pri predaji pohybuje orientačne medzi 3 a 5 % z kúpnej ceny; pri nehnuteľnostiach do približne 70 000 € kancelárie uplatňujú minimálnu províziu 2 000 – 3 000 €. Žiadny predpis výšku provízie neurčuje, je to dohoda v sprostredkovateľskej zmluve (§ 774 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Naša provízia je 3 % z dosiahnutej kúpnej ceny, najmenej 2 500 €. Pri byte za 150 000 € je to 4 500 €, pri dome za 220 000 € 6 600 €. Keďže nie sme platiteľmi DPH, ide o konečnú sumu. Aktuálny cenník nájdete na stránke cenník a priamo v zmluve o výhradnom sprostredkovaní predaja.

Čo je v provízii zahrnuté

Rozdiely medzi kanceláriami nie sú ani tak v percentách, ako v tom, čo za ne dostanete. Naša provízia zahŕňa:

• právnu kontrolu listu vlastníctva a nadobúdacích dokladov,
• ocenenie podľa skutočných predajov v lokalite,
• profesionálne fotografie, pôdorys, pri domoch zábery z dronu,
• inzerciu na realitných portáloch a na našom webe, pri pohraničných lokalitách aj v Česku a Poľsku,
• organizáciu a vedenie obhliadok, preverenie záujemcov,
• rezervačnú zmluvu a správu rezervačného poplatku,
• kúpnu zmluvu a návrh na vklad od spolupracujúcej advokátskej kancelárie,
• koordináciu úschovy kúpnej ceny a komunikáciu s bankou kupujúceho,
• odovzdanie nehnuteľnosti s preberacím protokolom.

Pri porovnávaní ponúk sa pýtajte: je právny servis v cene alebo sa platí zvlášť? Kto pripravuje kúpnu zmluvu – advokát alebo maklér podľa vzoru? Je úschova zabezpečená?

Kto platí províziu

Pri predaji predávajúci – on si kanceláriu objednal. Provízia je súčasťou kúpnej ceny, kupujúcemu sa k cene nič nepripočítava. Výnimkou je situácia, keď si kupujúci sám najme kanceláriu na vyhľadanie nehnuteľnosti; u nás je takáto provízia 2 % z kúpnej ceny podľa zmluvy o sprostredkovaní kúpy.

Kedy je provízia splatná

Až po úspechu. Nárok vzniká uzavretím kúpnej zmluvy s kupujúcim, ktorého sme sprostredkovali; v praxi sa provízia uhrádza z úschovy kúpnej ceny po povolení vkladu, prípadne sa na ňu započíta rezervačný poplatok. Ak sa predaj neuskutoční, neplatíte nič – ani náklady na fotografie či inzerciu.

2. Správny poplatok za vklad do katastra

Podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch je v roku 2026 poplatok za návrh na vklad vlastníckeho práva:

Spôsob podania	Štandardné konanie (do 30 dní)	Zrýchlené konanie (do 15 dní)
Elektronicky	50 €	150 €
Listinne	100 €	300 €

Návrh podávame elektronicky, takže platí nižšia sadzba. Poplatok zvyčajne hradí kupujúci, ak sa strany nedohodnú inak. Ak na nehnuteľnosti viazne hypotéka predávajúceho, pridáva sa návrh na výmaz záložného práva, ktorý je bez poplatku.

3. Úschova kúpnej ceny

Úschova chráni obe strany: kupujúci platí do úschovy, predávajúci dostane peniaze po povolení vkladu. Možnosti a orientačné ceny:

• notárska úschova – odmena podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z., pri kúpnej cene 150 000 € orientačne 200 – 350 € bez DPH,
• advokátska úschova – dohodou, zvyčajne 150 – 400 €,
• banková vinkulácia – 50 – 200 € podľa banky; pri hypotéke kupujúceho ju banka často ponúkne ako súčasť úveru.

Náklad na úschovu si strany spravidla delia na polovicu alebo ho hradí kupujúci; dohodu uvádzame v kúpnej zmluve. Prečo úschovu vždy odporúčame, vysvetľujeme v článku o rezervačnej zmluve a úschove.

4. Osvedčenie podpisov

Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť úradne osvedčený. Osvedčenie podpisu u notára stojí orientačne 3 – 5 € za podpis vrátane DPH, na matrike 2 €. Pri troch vyhotoveniach zmluvy a dvoch predávajúcich ide o nízke desiatky eur. Ak zmluvu autorizuje advokát, osvedčenie podpisov nie je potrebné.

5. Energetický certifikát

Pri predaji bytu alebo domu je povinný (zákon č. 555/2005 Z. z.). Cena certifikátu je orientačne 120 – 200 € pri byte a 200 – 350 € pri rodinnom dome, platnosť 10 rokov. Platí ho predávajúci. Pokuta za predaj bez certifikátu je 500 – 3 000 €. Viac v článku o energetickom certifikáte.

6. Potvrdenie správcu a ďalšie drobné náklady

• potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch: 0 – 20 € podľa správcu,
• výpis z listu vlastníctva na právne účely: 8 € na pošte alebo katastri, elektronicky bezplatne,
• geometrický plán pri predaji časti pozemku alebo nezapísanej stavby: 300 – 600 €,
• znalecký posudok, ak ho vyžaduje banka kupujúceho: 150 – 300 €, platí ho zvyčajne kupujúci.

7. Dane

• Daň z príjmu: ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov, príjem z predaja je oslobodený (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.). Inak sa zdaňuje rozdiel medzi predajnou cenou a výdavkami (obstarávacia cena, rekonštrukcia, provízia) sadzbou 19 %, pri vysokom základe 25 %, a zo zisku sa platia zdravotné odvody.
• Daň z nehnuteľností: priznanie podáva nový vlastník do 31. januára nasledujúceho roka; predávajúci podáva čiastkové priznanie na zánik povinnosti. Daň z nadobudnutia ani daň z prevodu nehnuteľností na Slovensku neexistuje.

Podrobnosti vrátane príkladov v článku o daniach pri predaji nehnuteľnosti v roku 2026.

Príklad: predaj 3-izbového bytu v Čadci za 150 000 €

Položka	Kto platí	Orientačná suma
Provízia 3 %	predávajúci (z kúpnej ceny)	4 500 €
Energetický certifikát	predávajúci	150 €
Osvedčenie podpisov	predávajúci	10 – 20 €
Úschova kúpnej ceny	podľa dohody, často na polovicu	100 – 175 €
Vklad do katastra (elektronicky)	kupujúci	50 €
Daň z príjmu (vlastníctvo nad 5 rokov)	–	0 €

Predávajúci teda z kúpnej ceny 150 000 € dostane orientačne 145 200 €, ak byt vlastnil viac než päť rokov a nemal hypotéku. Všetky sumy sú orientačné a závisia od konkrétnej nehnuteľnosti.

Oplatí sa predávať bez realitnej kancelárie?

Ušetríte províziu, ale nesiete riziká: zle nastavenú cenu (najčastejšie predávajúci bez skúseností predá pod cenu alebo byt mesiace nepredá), nepreverenú zmluvu, platbu mimo úschovy a stratu času pri desiatkach telefonátov a obhliadok. Právny servis advokáta a úschovu si aj tak musíte zaplatiť samostatne. V našej praxi dosahuje profesionálne pripravený predaj s dobrou prezentáciou spravidla vyššiu cenu, než je rozdiel provízie – nedá sa to však sľúbiť pri každej nehnuteľnosti.

Chcete vedieť, koľko by stál predaj vašej nehnuteľnosti?

Pošlite nám základné údaje a do jedného pracovného dňa dostanete odhad predajnej ceny aj prehľad všetkých nákladov, bez záväzku. Vyžiadajte si nezáväzné ocenenie alebo si pozrite cenník.