Dane pri predaji nehnuteľnosti 2026 – kedy neplatíte nič

Predaj bytu alebo domu môže, ale nemusí znamenať daň z príjmu. Rozhoduje predovšetkým to, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili a ako ste ju nadobudli. V článku zhŕňame pravidlá zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov platné pre predaje v roku 2026, vysvetľujeme výpočet na príkladoch a dopĺňame zdravotné odvody a daň z nehnuteľností. Článok je všeobecná informácia, nie daňové poradenstvo – pri väčších sumách sa oplatí konzultácia s daňovým poradcom.

Päťročný test – základné pravidlo

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Podmienkou je, že nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku; ak bola, lehota 5 rokov beží od jej vyradenia z obchodného majetku.

Čo sa považuje za deň nadobudnutia:

• kúpa – deň povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra (nie deň podpisu zmluvy),
• dedenie – deň smrti poručiteľa,
• dar – deň povolenia vkladu,
• výstavba domu – deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia,
• nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov – deň nadobudnutia do BSM, bez ohľadu na to, ktorý z manželov je zapísaný ako prvý.

Príklad: byt v Čadci ste kúpili s vkladom povoleným 10. 9. 2021. Predať bez dane ho môžete od 11. 9. 2026. Ak kúpnu zmluvu podpíšete v auguste 2026, ale vklad bude povolený v septembri, rozhoduje deň povolenia vkladu pri predaji – pre istotu však odporúčame plánovať predaj s rezervou niekoľkých týždňov.

Výnimka pri dedení

Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch) alebo po manželovi sa podľa § 9 ods. 1 písm. b) do päťročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej ju vlastnil poručiteľ. Ak rodičia dom v Rakovej vlastnili 30 rokov, dedič ho môže predať bez dane hneď po skončení dedičského konania.

Pri dedení mimo priameho radu (po súrodencovi, tete, strýkovi) sa lehota počíta až od smrti poručiteľa a doba vlastníctva poručiteľa sa nezapočítava.

Keď predávate skôr – ako vypočítať daň

Ak päťročná lehota neuplynula, príjem z predaja je ostatným príjmom podľa § 8 zákona o dani z príjmov. Nezdaňuje sa celá kúpna cena, ale rozdiel medzi príjmom a výdavkami.

Uznateľné výdavky

• obstarávacia cena – cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili; pri dedení alebo dare cena určená znalcom (všeobecná hodnota) ku dňu nadobudnutia, pri vlastnej výstavbe preukázané náklady na stavbu,
• technické zhodnotenie a opravy – preukázané výdavky na rekonštrukciu, ktoré ste si neuplatnili inde (faktúry, nie bločky bez identifikácie),
• výdavky súvisiace s predajom – provízia realitnej kancelárie, energetický certifikát, znalecký posudok, správne poplatky, odmena advokáta,
• úroky z hypotéky – zaplatené úroky z úveru na obstaranie predávanej nehnuteľnosti,
• zaplatené zdravotné odvody z tohto príjmu (uplatnia sa v roku, keď boli zaplatené).

Sadzba dane

Základ dane z § 8 sa pripočíta k ostatným príjmom. Sadzba je 19 % z časti základu dane do 176,8-násobku platného životného minima (pre rok 2026 orientačne 50 000 €) a 25 % z časti nad túto hranicu. Príjem z § 8 nemožno znížiť o nezdaniteľnú časť na daňovníka – tá sa uplatňuje len na aktívne príjmy.

Príklad

Byt v Žiline ste kúpili v roku 2023 za 140 000 €, v roku 2026 ho predávate za 175 000 €. Výdavky: obstarávacia cena 140 000 €, rekonštrukcia kúpeľne s faktúrou 8 000 €, provízia 5 250 €, certifikát 150 €, úroky z hypotéky 9 000 €. Základ dane: 175 000 − 162 400 = 12 600 €. Daň 19 %: 2 394 €. Zdravotné odvody 15 % z 12 600 €: 1 890 €. Spolu orientačne 4 284 €. Ak by ste s predajom počkali do uplynutia piatich rokov (2028), daň aj odvody by boli nulové.

Ak je rozdiel záporný (predávate so stratou), daň sa neplatí a strata sa nedá uplatniť voči iným príjmom.

Zdravotné odvody z predaja

Príjem podľa § 8 podlieha zdravotným odvodom – sadzba je 15 % zo základu dane (zvýšená z pôvodných 14 % od roku 2024; sadzbu si pred predajom overte, lebo sa môže meniť). Odvody nevypočítavate sami: zdravotná poisťovňa ich vyrubí v ročnom zúčtovaní poistného, ktoré vykoná na základe podaného daňového priznania spravidla do 30. septembra nasledujúceho roka. Zaplatené odvody sú potom daňovým výdavkom – ak v nasledujúcom roku žiadny príjem z § 8 nemáte, prakticky si ich už neuplatníte, čo treba zohľadniť pri rozhodovaní o načasovaní predaja.

Pri oslobodenom príjme (po 5 rokoch) sa zdravotné odvody neplatia.

Daňové priznanie – kedy a ako

Ak je príjem z predaja oslobodený, do daňového priznania ho neuvádzate a priznanie len kvôli nemu nepodávate. Odporúčame si však odložiť doklady (nadobúdaciu zmluvu s vyznačením vkladu), keby sa daňový úrad pýtal.

Ak oslobodený nie je, podávate daňové priznanie typu B do 31. marca roka nasledujúceho po predaji (s možnosťou odkladu o 3 mesiace oznámením). Priznanie je povinné, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy za rok presiahli polovicu nezdaniteľnej časti základu dane – pri predaji nehnuteľnosti ich prakticky vždy presiahnu.

Daň z nehnuteľností po predaji

Daň z nehnuteľností podľa zákona č. 582/2004 Z. z. je miestna daň, ktorú spravuje obec. Rozhodujúci je stav k 1. januáru:

• kupujúci podáva priznanie do 31. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom sa stal vlastníkom,
• predávajúci podáva v rovnakej lehote čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti; ak to neurobí, obec mu daň vyrubí aj za ďalší rok a treba to riešiť dodatočne.

Sadzby určuje každá obec vo všeobecne záväznom nariadení; pri bežnom byte v Čadci ide o nízke desiatky eur ročne.

Čo na Slovensku neexistuje

Na rozdiel od minulosti a od niektorých susedných štátov na Slovensku nie je daň z prevodu nehnuteľností ani daň z nadobudnutia (zrušené v roku 2005), daň z dedičstva ani daň z darovania (zrušené v roku 2004). Kupujúci platí len správny poplatok za vklad do katastra (50 € elektronicky). Prehľad všetkých nákladov predaja nájdete v článku o provízii a nákladoch predaja, český pohľad v článku pre kupujúcich z Česka.

Praktické odporúčania

1. Pred inzerciou si overte dátum povolenia vkladu na liste vlastníctva – ako ho čítať, vysvetľujeme v článku list vlastníctva.
2. Ak do uplynutia piatich rokov chýba pár mesiacov, oplatí sa predaj časovať; rezervačná zmluva s neskorším termínom kúpnej zmluvy to umožňuje.
3. Odkladajte si faktúry za rekonštrukcie – pri predaji do 5 rokov znižujú daň.
4. Pri dedení si vyžiadajte znalecký posudok ku dňu smrti poručiteľa, aj keď ho dedičské konanie nevyžaduje – určuje obstarávaciu cenu.
5. Nezabudnite na čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára.

Predávate a nie ste si istí, či budete platiť daň?

Pri každom predaji, ktorý pripravujeme, daňovú situáciu predávajúceho vopred preveríme a pri potrebe odporučíme daňového poradcu. Vyžiadajte si nezáväzné ocenenie alebo nám napíšte cez kontakt.