List vlastníctva – ako ho čítať a čo si na ňom všímať

List vlastníctva je najdôležitejší dokument pri každom predaji aj kúpe nehnuteľnosti. Napriek tomu ho väčšina ľudí nikdy nečítala ďalej než po meno vlastníka. V článku vysvetľujeme, ako je list vlastníctva členený, čo znamenajú jednotlivé zápisy a na čo si dať pozor – najmä pri domoch a pozemkoch na Kysuciach, kde je rozdrobené vlastníctvo skôr pravidlom než výnimkou.

Čo je list vlastníctva

List vlastníctva (LV) je výpis z katastra nehnuteľností, ktorý pre konkrétne katastrálne územie a konkrétnych vlastníkov uvádza nehnuteľnosti, ich vlastníkov a práva k nim. Kataster vedie katastrálny odbor okresného úradu podľa zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon). Jeden list vlastníctva môže obsahovať viacero parciel a stavieb, ak majú rovnakých vlastníkov v rovnakých podieloch; byt má zvyčajne vlastný list vlastníctva spoločný pre celý bytový dom.

Kde ho získať

• Informatívny výpis zadarmo – portál ESKN (kataster.skgeodesy.sk) alebo mapový klient ZBGIS; stačí na kontrolu, nemá právnu záväznosť.
• Výpis na právne účely – na pošte, katastrálnom odbore (8 €) alebo elektronicky cez slovensko.sk s kvalifikovaným podpisom (bezplatne); vyžaduje ho banka a používa sa pri kúpnej zmluve.
• Katastrálna mapa – ZBGIS zobrazí parcely, ich hranice a stavby; pri domoch v osadách je to nevyhnutný doplnok k listu vlastníctva.

Časť A – majetková podstata

Časť A uvádza, čo je predmetom listu vlastníctva:

• Parcely registra „C“ – pozemky, ktorých hranice sú zobrazené na katastrálnej mape. Pri každej je parcelné číslo, výmera, druh pozemku (zastavaná plocha a nádvorie, záhrada, orná pôda, trvalý trávny porast, lesný pozemok) a spôsob využívania.
• Parcely registra „E“ – pôvodné pozemky z historických evidencií, ktorých hranice v teréne nie sú zobrazené na mape „C“. Na Kysuciach sú veľmi časté: stáva sa, že dom stojí na parcele „C“, ktorú však vlastnícky tvoria tri parcely „E“ s desiatkami spoluvlastníkov. Pred predajom treba parcely „E“ „prekryť“ geometrickým plánom a vysporiadať.
• Stavby – súpisné číslo, druh stavby (rodinný dom, garáž, chata), parcela, na ktorej stojí. Ak stavba v časti A chýba, nie je zapísaná v katastri – kupujúci na ňu nedostane hypotéku a kúpna zmluva ju nemôže previesť ako samostatnú vec.
• Byty a nebytové priestory – číslo bytu, vchod, poschodie a podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, vyjadrený zlomkom (napríklad 7250/285430).

Pri kontrole porovnávame výmeru a druh pozemku s územným plánom a skutočným stavom: „trvalý trávny porast“ nie je stavebný pozemok, aj keď na ňom stojí plot a altánok.

Časť B – vlastníci a iné oprávnené osoby

Časť B hovorí, kto vlastní. Pri každom vlastníkovi je meno, dátum narodenia alebo IČO, adresa, spoluvlastnícky podiel (1/1 znamená výlučné vlastníctvo, 1/2 polovicu) a titul nadobudnutia – číslo vkladu alebo záznamu (napríklad „V 1234/2021 – kúpna zmluva“ alebo „Z 567/2019 – osvedčenie o dedičstve“). Práve z titulu nadobudnutia zistíte dátum nadobudnutia, dôležitý pre päťročný test pri dani z príjmu.

Na čo si dať pozor:

• Všetci spoluvlastníci musia predávať. Pri podiele 1/2 potrebujete súhlas druhého spoluvlastníka; pri predaji podielu tretej osobe majú ostatní spoluvlastníci zákonné predkupné právo (§ 140 Občianskeho zákonníka).
• Manželia. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, na liste je zápis „BSM“ a zmluvu podpisujú obaja, aj keď je uvedený len jeden.
• Zomrelý vlastník. Ak je zapísaný niekto, kto už nežije, musí prebehnúť dedičské konanie (prípadne dodatočné), kým sa dá predávať.
• Správca alebo nájomca – v časti B môžu byť zapísané aj iné oprávnené osoby, napríklad správca bytového domu.

Časť C – ťarchy

Časť C uvádza práva tretích osôb, ktoré nehnuteľnosť zaťažujú a prechádzajú na kupujúceho, ak sa nevymažú:

• Záložné právo banky – bežné pri hypotéke. Rieši sa vyplatením úveru z úschovy a súhlasom banky s výmazom. Pri bytoch je navyše zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov (§ 15 zákona č. 182/1993 Z. z.) – to je štandard, nie problém.
• Exekučné záložné právo, daňové záložné právo – signál, že vlastník má dlhy; predaj je možný len so súhlasom exekútora alebo po vyplatení.
• Vecné bremená – právo prechodu a prejazdu, právo doživotného bývania, vedenie inžinierskych sietí. Právo doživotného bývania starých rodičov znamená, že ich kupujúci nemôže vysťahovať.
• Predkupné právo – zmluvné alebo zákonné.

Poznámky sa zapisujú samostatne a upozorňujú na skutočnosti, ktoré nie sú ťarchou, ale sú dôležité: prebiehajúci súdny spor, začatá exekúcia, vyhlásený konkurz, poznámka o spornosti zápisu. Poznámka o spore je vážny dôvod kúpu odložiť.

Plomba (písmeno P) znamená, že na katastri prebieha konanie dotýkajúce sa zápisu. Pri kúpe zistíme, čo je jej dôvodom – môže ísť o vklad inej kúpnej zmluvy na tú istú nehnuteľnosť.

Typické problémy na Kysuciach a ako ich riešime

1. Pozemok pod domom na parcelách „E“ s desiatkami spoluvlastníkov, často zomrelých alebo neznámych – riešenie: geometrický plán, odkúpenie podielov, pri neznámych vlastníkoch Slovenský pozemkový fond alebo vydržanie cez notára (od roku 2021 osvedčením vyhlásenia o vydržaní s prísnejšími pravidlami).
2. Nezapísaná stavba alebo prístavba – riešenie: geometrický plán a zápis na základe kolaudácie alebo potvrdenia obce o veku stavby.
3. Prístup cez cudzí pozemok bez vecného bremena – riešenie: zmluva o zriadení vecného bremena so susedom pred predajom; bez právne zabezpečeného prístupu banka hypotéku neposkytne.
4. Staré záložné právo už splatenej pôžičky alebo zaniknutého družstva – riešenie: potvrdenie o zániku a návrh na výmaz.
5. Rozdiel medzi skutočnou a zapísanou výmerou bytu – riešenie: oprava v katastri na základe dokumentácie správcu.

Tieto situácie sú časté najmä pri domoch a chalupách v Skalitom, Makove či Oščadnici. Nie sú neriešiteľné, ale ich riešenie trvá týždne až mesiace – preto list vlastníctva kontrolujeme ako prvý krok, nie až pri podpise kúpnej zmluvy.

Ako list vlastníctva kontrolujeme my

Do 48 hodín od zadania predaja si vyžiadame list vlastníctva aj katastrálnu mapu, porovnáme ich so skutočným stavom a s nadobúdacími dokladmi, skontrolujeme ťarchy, poznámky a plomby a pripravíme písomný súhrn: čo je v poriadku, čo treba pred inzerciou vyriešiť a koľko to bude trvať. Kupujúcim poskytujeme rovnakú kontrolu pri každej nehnuteľnosti z našej ponuky. Je to súčasť provízie, nie nadštandard – prehľad toho, čo všetko provízia zahŕňa, nájdete v článku o provízii realitnej kancelárie.

Chcete skontrolovať list vlastníctva?

Pošlite nám číslo listu vlastníctva a katastrálne územie – pri nehnuteľnostiach, ktoré budeme predávať, je kontrola bezplatná. Vyžiadajte si ocenenie a kontrolu alebo nám napíšte cez kontakt.