Rezervačná zmluva a úschova kúpnej ceny – ako chránia obe strany

Medzi slovami „beriem to“ a dňom, keď kupujúci dostane kľúče a predávajúci peniaze, uplynú zvyčajne dva až tri mesiace. Práve v tomto období sa deje najviac chýb. Dva nástroje, ktoré ho robia bezpečným pre obe strany, sú rezervačná zmluva a úschova kúpnej ceny. V článku vysvetľujeme, ako fungujú, čo v nich musí a nesmie byť, a ako ich nastavujeme v našej kancelárii.

Rezervačná zmluva

Načo slúži

Rezervačná zmluva uzatvára fázu výberu a otvára fázu prípravy kúpy. Kupujúci dostane istotu, že nehnuteľnosť sa stiahne z ponuky a nikomu inému sa neponúkne, kým vybavuje hypotéku. Predávajúci dostane istotu, že záujemca to myslí vážne, pretože zložil rezervačný poplatok. Kancelária dostane čas pripraviť kúpnu zmluvu s advokátom. Bez rezervácie sa stáva, že predávajúci medzitým prijme vyššiu ponuku alebo kupujúci bez slova zmizne.

Kto s kým ju uzatvára

Na slovenskom trhu sa používajú dva modely. Dvojstranná zmluva medzi realitnou kanceláriou a záujemcom, ku ktorej predávajúci pristupuje vyhlásením, a trojstranná zmluva kancelária – predávajúci – záujemca. Používame dvojstrannú zmluvu s pristúpením predávajúceho: predávajúci sa v nej zaväzuje nehnuteľnosť v rezervačnej dobe nepredať inému a za dohodnutých podmienok uzavrieť kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva nie je zmluvou o budúcej kúpnej zmluve – tú podľa § 50a Občianskeho zákonníka používame pri zložitejších prípadoch, napríklad pri predaji novostavby pred kolaudáciou alebo keď treba pred prevodom vysporiadať pozemky.

Čo musí obsahovať

• presnú identifikáciu nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva,
• dohodnutú kúpnu cenu a spôsob jej úhrady (vlastné zdroje, hypotéka, úschova),
• rezervačnú dobu – u nás spravidla 30 – 45 dní, pri hypotéke podľa potreby dlhšie,
• výšku rezervačného poplatku a jeho započítanie na kúpnu cenu,
• termín uzavretia kúpnej zmluvy a kto ju pripraví,
• dôsledky, ak kúpna zmluva nebude uzavretá – a to symetricky pre obe strany,
• výnimku pre prípad zamietnutej hypotéky,
• stav nehnuteľnosti, čo v nej zostáva a termín odovzdania.

Kedy poplatok prepadá a kedy sa vracia

Rezervačný poplatok je v našej rezervačnej zmluve konštruovaný ako zmluvná pokuta (§ 544 Občianskeho zákonníka):

1. Záujemca odstúpi bez dôvodu – poplatok prepadá v prospech kancelárie a predávajúceho ako náhrada za stiahnutie z ponuky a vynaloženú prácu.
2. Banka zamietne hypotéku z dôvodov, ktoré záujemca nezavinil, a záujemca to preukáže potvrdením banky v rezervačnej dobe – poplatok sa vracia v plnej výške.
3. Predávajúci odmietne predať, zmení cenu alebo vyjdú najavo ťarchy, o ktorých záujemca nevedel – poplatok sa vracia do 10 dní a predávajúci platí zmluvnú pokutu v rovnakej výške, ktorú kancelária vymáha v prospech záujemcu.
4. Nikto nezavinil (úmrtie, zánik nehnuteľnosti) – poplatok sa vracia.
5. Kancelária nepripraví včas dokumenty – poplatok sa vracia.

Nesymetrická rezervačná zmluva, v ktorej prepadá len poplatok kupujúceho a predávajúcemu sa nestane nič, je pri spotrebiteľovi neprijateľnou podmienkou (§ 53 Občianskeho zákonníka). Pred podpisom akejkoľvek rezervačnej zmluvy si overte, čo sa stane, ak cúvne druhá strana.

Kde je poplatok uložený

Rezervačný poplatok vedieme na osobitnom účte oddelene od prostriedkov kancelárie a nepoužijeme ho inak než podľa zmluvy. Pripravovaný zákon o realitnom sprostredkovaní s povinným osobitným účtom počíta; my ho uplatňujeme už dnes.

Úschova kúpnej ceny

Prečo nikdy neplatiť priamo

Na Slovensku sa vlastníkom stávate až povolením vkladu do katastra, nie podpisom zmluvy. Medzi podpisom a vkladom je 15 – 30 dní, počas ktorých môže kataster návrh prerušiť alebo zamietnuť, na nehnuteľnosť môže byť doručená exekúcia, predávajúci môže zomrieť. Ak kupujúci zaplatil priamo, má peniaze preč a nehnuteľnosť nemá; ak zaplatiť nemal až po vklade, predávajúci previedol vlastníctvo a peniaze nemá. Úschova problém rieši: kúpna cena je zložená u nezávislej tretej osoby a vyplatí sa až po splnení podmienky – spravidla predložením listu vlastníctva so zapísaným kupujúcim.

Tri formy úschovy

Forma	Právny základ	Výhody	Orientačná cena
Notárska úschova	§ 65 a nasl. Notárskeho poriadku (zákon č. 323/1992 Zb.)	najvyššia ochrana, peniaze na osobitnom účte notára, pevný tarif	200 – 350 € pri 150 000 €
Advokátska úschova	zákon č. 586/2003 Z. z. o advokácii, predpisy komory	flexibilné podmienky, advokát pripravuje aj zmluvu	150 – 400 €
Banková vinkulácia	zmluva s bankou	pri hypotéke kupujúceho najjednoduchšia, banka peniaze uvoľní po vklade	50 – 200 €

Všetky tri sú bezpečné. Pri hypotéke kupujúceho banka zvyčajne vyžaduje vinkuláciu vlastných zdrojov a úver čerpá priamo na účet predávajúceho až po predložení listu vlastníctva so záložným právom banky.

Čo musí zmluva o úschove upravovať

• Podmienku uvoľnenia – zvyčajne výpis z listu vlastníctva s kupujúcim ako vlastníkom bez iných tiarch než záložného práva jeho banky.
• Poradie výplat – ak na nehnuteľnosti viazne hypotéka predávajúceho, z úschovy sa najprv vyplatí banka podľa vyčíslenia zostatku, potom provízia kancelárie (ak je tak dohodnuté) a zvyšok predávajúci.
• Lehotu – dokedy musí byť podmienka splnená a čo sa stane, ak kataster vklad zamietne (peniaze sa vrátia kupujúcemu).
• Náklady a kto ich hradí.

Podmienky uvoľnenia musia byť zosúladené s kúpnou zmluvou; preto obe pripravuje tá istá advokátska kancelária. Vzor našej kúpnej zmluvy s úschovou je verejne dostupný.

Časová os bežného obchodu

1. Deň 0 – rezervačná zmluva, rezervačný poplatok do 3 pracovných dní.
2. Deň 1 – 30 – kupujúci vybavuje hypotéku, advokát pripravuje kúpnu zmluvu a zmluvu o úschove, kancelária zabezpečuje podklady (potvrdenie správcu, vyčíslenie úveru predávajúceho).
3. Deň 30 – 45 – podpis kúpnej zmluvy s osvedčenými podpismi, zloženie kúpnej ceny do úschovy do 5 pracovných dní.
4. Deň 45 – 75 – návrh na vklad (elektronicky, 50 €, zrýchlene 150 € do 15 dní), povolenie vkladu.
5. Deň 75 – 80 – uvoľnenie úschovy, odovzdanie nehnuteľnosti podľa preberacieho protokolu.

Celý postup predaja od ocenenia po odovzdanie opisujeme v článku ako predať byt v Čadci, náklady vrátane úschovy v článku o provízii a nákladoch predaja.

Najčastejšie chyby

• rezervačná zmluva bez výnimky pre zamietnutú hypotéku,
• rezervačná doba príliš krátka na vybavenie úveru,
• platba časti kúpnej ceny „na ruku“ mimo úschovy,
• úschova s podmienkou uvoľnenia „po podpise zmluvy“ namiesto „po povolení vkladu“,
• kúpna zmluva a zmluva o úschove od dvoch rôznych autorov s rozdielnymi podmienkami.

Predávate alebo kupujete?

Rezervačnú zmluvu, kúpnu zmluvu aj úschovu pripravujeme pri každom obchode štandardne, v spolupráci s advokátskou kanceláriou. Vyžiadajte si nezáväzné ocenenie alebo nám napíšte cez kontakt.