Výhradná zmluva s realitnou kanceláriou – výhody a riziká

Na Slovensku je stále bežné, že predávajúci dá byt do piatich realitných kancelárií naraz s predstavou, že „viac inzerátov predá rýchlejšie“. Naša kancelária pracuje výlučne na základe výhradnej zmluvy – a v tomto článku vysvetľujeme prečo, čo z toho má predávajúci, aké sú riziká zlej výhradnej zmluvy a čo si pred podpisom skontrolovať.

Čo hovorí zákon

Sprostredkovateľskú zmluvu upravuje § 774 až 777 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: sprostredkovateľ sa zaväzuje obstarať záujemcovi príležitosť uzavrieť zmluvu a záujemca sa zaväzuje poskytnúť mu odmenu. Výhradnosť zákon osobitne neupravuje – je to dohoda strán, ktorou sa predávajúci zaviaže, že nehnuteľnosť počas trvania zmluvy nezverí inej kancelárii. Keďže predávajúci je spravidla spotrebiteľ, platia navyše pravidlá o spotrebiteľských zmluvách (§ 52 až 54 Občianskeho zákonníka – zákaz neprijateľných podmienok) a pri zmluve uzavretej online aj zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa.

Prečo nevýhradná spolupráca predávajúcemu škodí

Jedna nehnuteľnosť, päť cien. Každá kancelária nastaví cenu inak, aby „bola prvá“. Kupujúci vidí ten istý byt za 149 000 €, 155 000 € aj 162 000 € a logicky zavolá tomu najlacnejšiemu – alebo počká, kým cena klesne ešte viac.

Nikto neinvestuje. Kancelária, ktorá vie, že s pravdepodobnosťou 80 % predá niekto iný, nezaplatí profesionálneho fotografa, nepripraví pôdorys ani video a neinzeruje v Česku. Spraví pár fotiek mobilom a čaká.

Nikto nenesie zodpovednosť. Kto preveril list vlastníctva? Kto rieši nedoplatok u správcu? Pri piatich kanceláriách každá predpokladá, že to urobil niekto iný.

Záujemcovia sa strácajú. Ten istý kupujúci volá trom kanceláriám, chodí na tri obhliadky toho istého bytu a napokon má pocit, že s bytom „nie je niečo v poriadku“, keď ho tak zúfalo predávajú všetci.

Čo získate výhradnou zmluvou

1. Jednu cenu a jednu stratégiu. Cenu nastavíme podľa skutočných predajov a riadime ju – vieme, kedy znížiť a kedy vydržať.
2. Plnú investíciu do prezentácie. Profesionálne fotografie, pôdorys, video alebo dron, texty, inzercia na všetkých relevantných portáloch vrátane českých pri pohraničných obciach – to všetko financujeme my, pretože vieme, že pri úspechu dostaneme províziu.
3. Jedného zodpovedného partnera. Právna kontrola, komunikácia so správcom, bankou kupujúceho, advokátom a katastrom na jednom mieste.
4. Filter záujemcov. Všetci prechádzajú cez nás – overíme financovanie a vážnosť záujmu, vy nemáte v byte turistov.
5. Lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Kupujúci nemôže hrať kancelárie proti sebe.

Z našej desaťročnej praxe vyplýva, že exkluzívne ponúkané nehnuteľnosti sa predávajú rýchlejšie a bližšie k ponukovej cene. Nejde o štatistiku z trhu, ale o skúsenosť, ktorú vám radi doložíme na konkrétnych prípadoch.

Riziká zlej výhradnej zmluvy – na čo si dať pozor

Výhradnosť je záväzok, a preto musí byť zmluva férová. Pred podpisom si skontrolujte:

• Dĺžku trvania. Primerané sú 3 – 6 mesiacov. Zmluva na 12 a viac mesiacov bez možnosti výpovede je neprimeraná.
• Možnosť výpovede. Ak kancelária nepracuje, musíte mať ako z nej odísť. U nás: po troch mesiacoch s 30-dňovou výpovednou lehotou, kedykoľvek pri podstatnom porušení povinností.
• Zmluvné pokuty. Pokuta za porušenie výhradnosti je legitímna, ale musí byť primeraná. Neprijateľná je pokuta, ktorá sa rovná celej provízii pri tom, že kancelária nič neurobila, alebo „provízia“ pri každom predaji po skončení zmluvy bez časového obmedzenia.
• Ochrannú lehotu. Bežné je, že ak do 6 – 12 mesiacov po skončení zmluvy predáte záujemcovi, ktorého vám kancelária preukázateľne priviedla, provízia jej patrí. Má to logiku – inak by sa dala provízia obísť počkaním. Lehota však musí byť ohraničená a kancelária musí vedieť preukázať, že záujemcu priviedla (protokol z obhliadky).
• Čo kancelária garantuje. Dobrá výhradná zmluva obsahuje aj povinnosti kancelárie: do koľkých dní zverejní inzerát, aké fotografie zabezpečí, ako často podáva správy.
• Právo odstúpiť. Pri zmluve uzavretej na diaľku musíte byť poučení o 14-dňovej lehote na odstúpenie; ak poučenie chýba, lehota sa predlžuje až o 12 mesiacov.

Ako to robíme my

Naša zmluva o výhradnom sprostredkovaní predaja je verejne dostupná v plnom znení ešte pred tým, než nás kontaktujete. Hlavné parametre:

• trvanie 6 mesiacov, predĺženie o 3 mesiace, ak nikto nevypovie,
• výpoveď s 30-dňovou lehotou po uplynutí prvých troch mesiacov,
• provízia 3 % z kúpnej ceny, najmenej 2 500 €, splatná až po úspechu – podrobne v článku o provízii realitnej kancelárie,
• ochranná lehota 12 mesiacov len pri záujemcoch, ktorých sme vám preukázateľne predstavili,
• naše povinnosti sú v zmluve vymenované, správy o postupe vidíte v klientskom portáli,
• zmluvu uzatvárate online, so 14-dňovou lehotou na odstúpenie; ak chcete, aby sme začali hneď, dáte nám výslovný súhlas so začatím služby – ako to funguje, opisujeme v článku o online zmluve s realitnou kanceláriou.

Zmluvu navrhli právnici a prešla kontrolou spolupracujúcej advokátskej kancelárie. Otázky, ktoré sme si pri nej kládli, sú priehľadne uvedené v poznámkach pre advokátsku revíziu – nič neskrývame.

Kedy výhradnú zmluvu nepodpisovať

Ak kancelária nevie povedať, akú cenu navrhuje a prečo, ak odmieta dať zmluvu vopred na preštudovanie, ak tlačí na podpis „dnes, lebo zajtra bude iný záujemca“, alebo ak sú v zmluve pokuty bez protiplnenia. Výhradnosť má zmysel iba vtedy, keď kancelária skutočne pracuje. My radšej predaj odmietneme, než by sme ho robili nevýhradne – a ak sa rozhodnete pre nás, dostanete celý náš čas.

Chcete sa poradiť?

Pošlite nám nehnuteľnosť na nezáväzné ocenenie – vysvetlíme vám, ako by sme ju predávali, a zmluvu si môžete prečítať vopred. Vyžiadajte si ocenenie alebo nám napíšte cez kontakt.